Cuando una persona fallece dejando una vivienda con hipoteca, una de las preguntas más habituales es qué ocurre con esa deuda. ¿Pasan los herederos a ser responsables del préstamo? ¿Pueden perder la vivienda? ¿Tienen que pagar con su propio dinero?
En este artículo explicamos de forma clara qué implica heredar una vivienda hipotecada, qué dice la ley española y cuál ha sido la postura reciente de la Audiencia Provincial de Barcelona sobre este tema.
La deuda hipotecaria no desaparece con la herencia
Al aceptar una herencia, los herederos no solo reciben los bienes, sino también las cargas o deudas que pesaban sobre ellos. Esto significa que si el difunto tenía una hipoteca sobre su vivienda, esta no se extingue al fallecer: la deuda sigue vinculada al inmueble.
Sin embargo, esto no significa que los herederos deban responder con su propio patrimonio. El préstamo hipotecario es una deuda garantizada con un bien inmueble, y por tanto, el banco solo puede reclamar el pago hasta el valor de ese bien.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona
Un caso reciente resuelto por la Audiencia Provincial de Barcelona ilustra perfectamente esta situación. CAIXA BANK interpuso un recurso contra una resolución del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Badalona, que había decidido ejecutar la hipoteca solo contra los prestatarios vivos y no incluir a los herederos del fallecido.
La Audiencia, sin embargo, corrigió esa decisión. En su sentencia, reconoció que la hipoteca mantiene su eficacia aunque el propietario haya fallecido, y por tanto, la entidad financiera sí puede ejecutar el préstamo hipotecario sobre la vivienda heredada. Pero —y esto es lo importante— los herederos no responden con su propio patrimonio, sino únicamente con el inmueble hipotecado.
En otras palabras: el banco puede ejecutar la hipoteca y sacar la vivienda a subasta si no se paga la deuda, pero no puede reclamar el dinero directamente a los herederos.
Fundamento legal: artículo 538.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil
La decisión de la Audiencia Provincial de Barcelona se apoya en el artículo 538.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que permite dirigir la ejecución contra quien, sin ser deudor, sea propietario de un bien especialmente afecto al pago de una deuda.
Esto significa que el banco puede continuar el proceso de ejecución hipotecaria incluso si el titular original del préstamo ha fallecido, siempre que el inmueble siga siendo garantía de la deuda. Pero la responsabilidad se limita al bien hipotecado: si el valor de la vivienda no cubre toda la deuda, el banco no puede ir contra los bienes personales de los herederos.
Qué pueden hacer los herederos en estos casos
Si recibes una vivienda con hipoteca, es importante actuar con prudencia. Antes de aceptar la herencia, conviene valorar el estado de las deudas y las opciones disponibles:
- Aceptar la herencia a beneficio de inventario. Esta modalidad permite separar el patrimonio del fallecido del patrimonio del heredero. Así, las deudas solo se pagan con los bienes heredados, sin poner en riesgo el dinero o propiedades personales.
- Seguir pagando la hipoteca. Si los herederos desean conservar la vivienda, pueden asumir las cuotas del préstamo en las mismas condiciones pactadas por el titular fallecido.
- Negociar con el banco. Es posible solicitar una refinanciación o una carencia temporal para adaptar los pagos a la nueva situación económica de los herederos.
- Reunificar deudas o vender el inmueble. En algunos casos, puede ser más conveniente vender la vivienda para cancelar la hipoteca y repartir el remanente entre los herederos.
Qué pasa si no se paga la hipoteca heredada
Si los herederos no pagan las cuotas, el banco puede iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Este proceso puede durar varios meses, lo que da cierto margen para negociar, buscar alternativas o intentar vender el inmueble antes de la subasta.
En cualquier caso, la deuda no se transmite a los bienes personales de los herederos. La responsabilidad queda limitada al valor del inmueble hipotecado.
Resumen...
La jurisprudencia reciente y la normativa vigente en España son claras: heredar una vivienda hipotecada no implica heredar una deuda personal. La carga de la hipoteca recae sobre el inmueble, no sobre el dinero o bienes propios de los herederos. Por ello, la clave está en aceptar la herencia con conocimiento y, siempre que haya dudas, hacerlo a beneficio de inventario.
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